Qu'est-ce que Tracfin ?
L’objectif final de TRACFIN est de déposer une déclaration en cas d’opération douteuse. Mais ce sont sur les processus mis en place en amont que les agences sont contrôlées.
Suivez les conseils de Sacha Boyer, fondateur de MyNotary, pour vous assurer d’être toujours dans le respect de la légalité.
Tracfin, célèbre service de renseignement financier, œuvre pour deux buts principaux : lutter contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme. Le secteur de l’immobilier ne fait pas exception aux obligations découlant de cette lutte.
Des obligations à effectuer en interne par chaque agence
- Établir une cartographie des risques de l’activité de l’agence. Celle-ci doit représenter « l’image d’un dossier classique » réalisé dans cette agence précisément.
- Former tous ses membres sur leurs obligations envers Tracfin, et donc sur la vigilance dont ils doivent faire preuve à chaque ouverture de dossier.
- Nommer un déclarant Tracfin au sein de l'agence qui sera chargé de faire les déclarations de soupçons en cas de doute sur un dossier. Une autre personne peut être nommée correspondant et traitera les demandes de Tracfin par la suite.
Des obligations à effectuer après l’ouverture d’un dossier
L’agent doit :
- Vérifier l’identité des parties avant toute signature.
Pour une personne physique, une pièce d’identité avec photo est nécessaire. Lorsque l’agent ne rencontre pas physiquement la personne : il doit demander une deuxième pièce d’identité. Pour renforcer le contrôle, il est également aujourd’hui possible de faire vérifier l’identité d’une personne grâce à un recommandé électronique ou grâce à un système de signature avancée sur certaines plateformes certifiées eIDAS (vérification généralement réalisée par comparaison faciale).
Pour une personne morale, regarder les statuts, le Kbis et vérifier les bénéficiaires effectifs de la vente en consultant le site infogreffe.fr et la data INPI.
Si l’identité ne peut être vérifiée, il conviendra par précaution de mettre un terme à la relation d’affaire.
- Consulter différents registres et bases de données : le registre national des gels des avoirs, les listes grise et noire du GAFI (pays dont les mesures de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme sont faibles).
- Évaluer les risques du dossier selon la cartographie de l’agence à partir des éléments regroupés. L’opération doit sembler logique compte tenu des opérations habituellement réalisées au sein de l’agence. La cartographie sert en quelque sorte à acter ce que peut représenter un dossier “normal” au sein de l’agence.
Tant du côté du vendeur que de l’acquéreur, certains signes doivent mettre la puce à l’oreille ! Par exemple, un rapprochement doit être opéré entre le bien acheté (sa zone géographique, son coût) avec le mode de financement, la situation socioprofessionnelle et l’âge de l’acquéreur. Lorsqu’un doute survient, des mesures doivent être prises.
La déclaration de suspicion
Lorsqu’un doute sur l’une des parties et surtout sur la licéité des fonds qui seront utilisés apparaît, une déclaration de soupçon doit être réalisée. La personne nommée déclarant au sein de l’agence la rédige dans le secret absolu, sous peine de sanctions pénales.
Elle doit comporter un exposé de la situation et des éléments mettant en cause le doute. Pendant 5 ans à compter de la cessation de la relation avec les clients, les éléments du dossier devront être conservés.
Cette déclaration est transmise au mieux avant que la transaction soit finalisée. Mais si le doute n’intervient qu’avec des éléments obtenus plus tard, il faudra le déclarer.
